Сотрудники компании

Гаспарова Елена Васильевна
Гаспарова Елена Васильевна
Руководитель отдела приема, координации и выдачи заключений

Долженко Лариса  Викторовна
Долженко Лариса Викторовна
Главный бухгалтер


Пресса о нас

28.02.2013

Коммерческая недвижимость CRE

Александр Орт:
«Пока каждая партия в Думе будет тянуть одеяло на себя и проталкивать свои интересы, а профессиональные документы разбавляться политикой, существенное улучшение инвестиционного климата мы вряд ли получим».

Александр Орт:
«Пока каждая партия в Думе будет тянуть одеяло на себя и проталкивать свои интересы, а профессиональные документы разбавляться политикой, существенное улучшение инвестиционного климата мы вряд ли получим».

В прошлом году строительный бизнес получил законодательное право выбора между государственной и негосударственными организациями, проводящими экспертизу проектов строительства. Однако в декабре прошлого года на сайте Госстроя был опубликован проект закона об отмене с 2014 года экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий.

Что ждет рынок экспертизы, и к каким последствиям для строительного рынка может привести ее отмена, рассказал бывший глава службы Госстройнадзора Петербурга, ныне генеральный директор ООО «Негосударственный надзор и экспертиза» Александр Орт.

- Александр Иванович, вам, как бывшему чиновнику, наверняка известна предыстория появления этого законопроекта. Почему все-таки решили отменить экспертизу?

- Документ, который сейчас готовится, является следствием распоряжения правительства об улучшении предпринимательского климата в сфере строительства - так называемой «дорожной карты». Она появилась после того, как президент РФ Владимир Путин увидел, что в мировом рейтинге инвестиционной привлекательности Doing Business Россия находится на 178-м месте. Была поставлена задача к 2018 году выйти на 20-е место. Без ликвидации административных барьеров, снижающих сроки реализации инвестиционных проектов и расходы на прохождение бюрократических процедур, достижение этой цели невозможно. Обязательную экспертизу строительных проектов расценили как один из административных барьеров, поэтому ее решили отменить, заменив страхованием ответственности застройщика.

- Но не является ли эта мера преждевременной? Не станет ли после отмены экспертизы качество строительных проектов хуже?

- Я думаю, что о последствиях вообще пока рано говорить. Во-первых, в плане мероприятий по реализации «дорожной карты» прописана поэтапная отмена экспертизы проектной документации. Причем, 1 января 2013 года должна была быть отменена экспертиза многоквартирных жилых домов. Тем не менее, мы уже живем в феврале, а Госдума все эти документы обсудила только в первом чтении. Так что факт остается фактом – активной работы в этом направлении пока не ведется, поэтому говорить о том, что в ближайшее время экспертиза будет однозначно отменена, я бы не стал. Но, если сроки отодвинут и будет грамотно разработана новая схема работы без экспертизы, создано поле, база для такой работы, то ничего плохого я в этом не вижу. Просто сейчас мы не готовы к такому шагу. Думаю, что реальный срок для окончательной отмены экспертизы – это 2014-й или даже 2015-й год.

- Судя по вашему ответу, вы тоже являетесь сторонником отмены экспертизы?

- Отчасти, да. Дело в том, что на рынке сейчас достаточно много застройщиков, которые делают проекты, быстренько сдают их на экспертизу, проходят ее, а потом, если происходит что-то непредвиденное, говорят: какие вопросы к нам, мы ведь прошли экспертизу. По крайней мере, значительная часть новых компаний, недавно появившихся на рынке, занимает именно такую позицию. В тоже время возлагать всю ответственность только на лицо, осуществляющее строительство, тоже неправильно.

- Теперь часть ответственности ляжет на СРО, часть на самого застройщика. А за что будет отвечать государство?

- Государство оставило за собой обязанность гарантировать безопасность граждан. Но разбираться в том, грамотно ли составлен проект и правильно ли организована строительная площадка, оно не должно. Сейчас государство своими постановлениями наконец-то восстановило те приоритеты, которые существовали в советское время и которые были размыты в постперестроечный период. Первыми лицами, которые несут ответственность за проект снова стали его авторы: главный инженер (ГИП) и главный архитектор (ГАП), и не важно - делали они экспертизу проекта или нет. Следующий, кто отвечает за проект, является лицо, подписывающее проектную декларацию. На строительной площадке тоже есть ответственные лица, которые ежедневно должны осуществлять контроль за исполнением уже принятых решений. И только при приемке объекта включается государство и подписывает окончательный документ, который гарантирует безопасность и надежность. А все, что происходило на начальных этапах, государству контролировать не обязательно.

- Но надзор ведь тоже хотят сделать негосударственным…

- Да, но и это пока далекая перспектива. И здесь также, при условии качественно проработанных схем, ничего трагичного нет. Во многих странах вообще понятия не имеют, что такое экспертиза и надзор, и зачем они нужны. В Берлине, например, вполне достаточно осмотра одного эксперта, а будет ли он консультироваться с другими специалистами или нет, это уже на его усмотрение и личную ответственность.

- Говорят, что страхование строительных рисков, которым хотят заменить обязательную экспертизу, может стать не меньшим административным барьером…

- По крайней мере, процедура эта очень серьезная, и она явно не проще экспертизы. Там большое количество документов, очень высокие требования, тщательно проверяется всё – в частности и сама организация. Но следствием отмены обязательной экспертизы станет заявительный характер начала строительных работ. То есть, сразу после получения документов, подтверждающих права на землю и проектной декларации, застройщик сможет приступать к работам на площадке. Надо только за месяц уведомить соответствующие органы об этом. Разрешение на строительство уже не нужно будет получать.

- Когда закон об отмене обязательной экспертизы наконец вступит в силу, чем будут заниматься организации, которые сейчас осуществляют негосударственную экспертизу? Ведь этот рынок только-только сформировался…

- Я не думаю, что мы останемся без работы. Полагаю, что все нормальные руководители обязательно будут обращаться в экспертные организации для проверки строительного проекта на правильность соблюдения всех норм и требований в части безопасности. Просто называться эта услуга будет как-нибудь по-другому – например, оказание инжиниринговых услуг по оценке проектных решений. И оказывать ее будут быстрее, чем сейчас делается экспертиза – дней за 20. Что касается недобросовестных застройщиков, то не исключено, что некоторые организации воспользуются тем, что одно уже отменили, а другое не доработали еще. И не исключено, что из-за этого могут возникнуть и какие-то чрезвычайные ситуации.

- Все знают, что качество строящейся жилой недвижимости, мягко говоря, оставляет желать лучшего. А что можно сказать об объектах коммерческой недвижимости? Как вы оцениваете уровень реализации проектов в этом сегменте?

- Тут абсолютно другой рынок, потому что торговые комплексы, бизнес-центры, склады и гостиницы строятся за счет кредитных или же собственных средств самого застройщика. А тот, кто платит деньги, к качеству своего проекта относится с особенным пристрастием. И «халтуры» он просто не допустит. Напротив, он все сделает для того, чтобы повысить привлекательность данного объекта – причем, не только при строительстве, но и в ходе эксплуатации. Ведь, если вы делаете многоуровневый торговый центр, но при этом, например, не предусмотрели в нем экскалаторы, то посетители пойдут в соседний, туда, где эскалаторы есть. Что же касается рынка жилья, особенно когда оно строится на бюджетные средства, то тут застройщики в первую очередь стараются сократить расходы: экономят на строительных и отделочных материалах, инженерии, сантехнических работах. И это, естественно, отражается на качестве.

- А существуют еще какие-то факторы, которые могут оказать негативное влияние на качество строительного продукта?

- Конечно. Например, чем дольше находится объект в строительстве, тем хуже будет качество. Ведь обычно сроки срывает тот, кто, получив деньги инвестора, быстро их осваивает, а потом выясняет, что средств на завершение строительства не хватает. В такой ситуации единственным выходом опять же является сокращение необходимых затрат. Кроме того, если застройщик серьезно затянул сроки, могут измениться нормы и правила по пожарной безопасности зданий, ужесточиться требования СЭС к объектам недвижимости. Возникает необходимость вносить изменения в проект, что тоже, как правило, отрицательно отражается на качестве.

- То есть, если строительство не ведется в течение какого-то времени, то это можно расценивать как косвенный признак недобросовестности застройщика и потенциального снижения качества строящегося объекта?

- Нет, такого однозначного вывода я бы не стал делать. Ситуации бывают разные и не всегда в том, что стройка стоит, виноват застройщик. Например, часто свою лепту в затягивание сроков вносит та часть общественности, которая принципиально выступает против любого строительства. И пока идут суды, объект стоит. Однако, если объект был квалифицированно законсервирован и соблюдены все мероприятия для его сохранения, можно и пять лет держать объекты без стройки.

- Александр Иванович, вы ведь изучали зарубежный опыт. Расскажите, пожалуйста, как все-таки принято контролировать качество строительства в западных странах?

- Качество как таковое практически нигде контролировать нет необходимости. Никому не надо объяснять, что работа должна быть выполнена хорошо - это очевидно. А тот, кто этого не понимает, просто теряет свою работу. Поэтому обязанность прораба на Западе в основном сводится к контролю за соблюдением технологического процесса, а за качеством они уже практически не следят. Хотя в свое время в Германии, после объединения ГДР и ФРГ, западным немцам пришлось столкнуться примерно с тем же, что сейчас происходит у нас. У выходцев из Восточной Германии был совсем другой менталитет и соответственно иной подход к работе. И западным немцам пришлось их учить не столько профессиональным навыкам (с этим все было более или менее в порядке), сколько ответственному отношению к работе. На это ушло порядка десяти – пятнадцати лет и сегодня в этом смысле уже нет разницы между восточными и западными немцами.

- И все же, если вернуться к вопросам надзора, опыт какой страны мы могли бы сегодня перенять?

- Это мое личное мнение, но мне думается, что больше всего нам бы подошли наработки, существующие в Турции. Там есть три уровня специалистов. К первому, самому низшему, относятся те, кто имеет право вести надзор только на небольшой локальной территории – например, в каком-либо муниципалитете. На следующей ступени находятся эксперты, которым доверяют работы по целому региону. А право работать по всей стране можно получить только после перехода на самый высокий, третий уровень. В России же, в проекте федерального закона, направленного на развитие института негосударственного строительного надзора, разграничения ответственности специалистов не предусмотрено.

- И последний вопрос. Александр Иванович, все меры, которые мы сегодня обсуждали, направлены на улучшение инвестиционного климата. В тоже время мы уже более года наблюдаем, как в Петербурге «заворачиваются» уже согласованные проекты. Не кажется ли вам, что значительно страшнее всех административных барьеров выглядит ситуация, когда со сменой административной команды в городе полностью меняется и вся бизнес-политика?

- Я думаю, что давно пора прекратить лоббирование интересов и начать принимать к рассмотрению те предложения, которые делают профессионалы, а не политики. От Петербурга в Госдуму направлялось очень много хороших, толковых предложений в части выстраивания нормального инвестиционного климата – причем не только в Петербурге, но и в других регионах. Эти документы приходили в Госдуму, в Совет Федерации, но на каком-то этапе они неожиданно резко меняли свою направленность, а иногда и содержание. И до тех пор, пока каждая партия в Думе будет тянуть одеяло на себя и проталкивать свои интересы, а профессиональные документы разбавляться политикой, существенное улучшение инвестиционного климата мы вряд ли получим.



← Назад к списку новостей